測量・建物登記・分筆のことは株式会社中西測量

筆界・境界に関して

　「筆界」と言う言葉と「境界」と言う言葉が混在しているように思うのですがそもそも違う意味の言葉なのですか？

　始めに、「筆界」と言う言葉と「境界」と言う言葉は、一般の方々の日常生活においては区別して使われてはいませんが、表示に関する登記の専門家である土地家屋調査士はこれを区別して使い分けています。簡単に両者を区別すると、「筆界」は登記された一筆の範囲を表し、公法上の境界という言い方をします。一般的な「境界」と言う言葉の概念は所有権の及ぶ範囲を表すとされています。

「筆界」の定義

表題登記がある一筆の土地とこれに隣接する他の土地との間において、当該一筆の土地が登記された時にその境を構成するものとされた二以上の点及びこれらを結ぶ直線を言います。筆界とは国の行政作用によって決められるものとして固有に存在するものであり、私人間で合意、変更すべき性質のものではありません。

「境界」の定義

一般的な境界と言う言葉の概念は所有権の及ぶ範囲を表すと前述しましたが、筆界（公法上の境界）の存在を無視して、当事者間で所有・占有する土地の範囲を決定しようとして立会の上で双方が合意した場合、その境界は所有権境界として当事者間に於いては法律上も有効と言えますが、その効果は当事者間にしか及びませんので、合意した境界が筆界（公法上の境界）と公差の範囲を超えて食い違っていた場合などは、その部分を分筆して筆界を所有権境界に合致するように形成し、所有権の登記をしなければ第三者には対抗要件を具備することはできません。

　境界確定測量とは何ですか？

　互いに接する土地との境界が不明な場合に行う測量を言います。道路、水路などの公共用地、隣接する民有地との境界の立会確認を行い、公共用地からは境界の証明書を取得し、隣接地からは筆界立会確認書に署名と印鑑をもらい後日の証とする測量です。最大の目的は、後日の紛争の予防です。

　図面に寸法、座標計算書等が無い筆界立会確認書があるのですが、それで不動産の取引をしても大丈夫でしょうか？

　立会い確認を行ったことは後日確認できますが、図面に数字が記載されていないことで、後日の紛争の種が無いとは言い切れないので、再確認を行う事をお勧めしたいです

　筆界立会確認書の無い土地を買っても良いか？

　買うのは自由です。リスクを踏まえた上で自己責任でお願いします

＜考えられるリスク＞

・購入した土地の境界と隣接地の所有者が考えている境界が大幅に食い違う

・購入した土地の構造物や建物が隣接地に越境していて、後日撤去を求められる

・境界確認ができないような隣人間の紛争がある

　隣接地の所有者の代理人を名乗る人から、境界の立会いと確認を依頼され、筆界確認書に署名と押印を求められましたが、安易に押して良いものでしょうか？

　不安があるのであれば、信頼のできる土地家屋調査士に相談する事をお勧めします。

境界杭に関して

　境界杭が工事で動く可能性があるのですが、どうしたら良いでしょうか？

　境界杭は隣接地との境を示すものです。勝手に動かせば刑事訴追されることも有りますので、必ず専門家の立会いの元で、隣接地の所有者の合意を得て工事に入り、工事後に再度確認を行うのが良いでしょう。その場合、後日のトラブル防止の為、書面で確認をとることが良いと思います。

　最近境界確定を行った土地の境界杭が無くなりました。戻して欲しいのですが？

　筆界確認書に記載された通りに他の杭が現地に存在している事などを確認して隣接地の所有者と立会、確認を再度行って杭を復元するのですが、その場合も後日のトラブル防止の為、書面で確認をとることが良いと思います。

越境物に関して

　隣接地の所有者からブロック塀が越境しているので撤去して欲しいと言われましたが、撤去しなければいけませんか？

　まず、ブロック塀が越境しているか否かは、土地の境界を確定しなければ断定できないと思います。境界を確定した上で、ブロック塀があなたの所有物であることを確認し、越境しているのが明らかであれば、撤去に応じる必要もあるかも知れません。境界線近くに工作物を作る時には十分な注意が必要と言えるでしょう。

　越境物の処理方法としてはどのような方法が考えられますか？

　・撤去が容易なものであれば、撤去するのが簡単でしょう。

・撤去が困難な物で、越境されている土地の使用に支障が無い範囲であれば、覚書を取交して撤去を先送りする方法が有効でしょう。

・撤去が困難な物で、越境されている土地の使用に支障がある時や、越境物の占める面積が多い場合などは、越境部分を分筆して土地を売買する方法も考えられます。

　隣接地からの越境物をそのまま放置したら時効取得されると聞きましたが、本当ですが？

　（民法162条1項には、20年間、所有の意思をもって、平穏に、かつ、公然と他人の物を占有した者は、その所有権を取得する。）

（民法162条2項には、10年間、所有の意思をもって、平穏に、かつ、公然と他人の物を占有した者は、その占有の開始の時に、善意であり、かつ、過失がなかったときは、その所有権を取得する。）とあります。時効取得される可能性が無いとは言い切れません。

　時効取得されない為には何をしたら良いですか？

　・自己の不動産は自己で管理し、定期的に現地を確認する

・相続権がある不動産は、把握しておく（特に非課税地）

・使用貸借契約（タダ貸し、口約束）は最も危険なので契約書を残す

・越境物を放置しない

　隣接地の木の枝が、越境してきています。切ってもらうことはできますか？

　木の枝が越境しているか否かは、土地の境界を確定しなければ断定できないと思いますが、越境しているのが明らかであれば、民法233条の規定に従って、切除を求めることが出来ます。しかし、些細なことが紛争の種になりかねませんので、専門家を間に入れて慎重に交渉された方が良いでしょう

その他

　地図混乱地域とは何か？

　登記所備付地図等と対応する現地が著しく相違し、地図等に現地復元機能が失われている状況を呈している地域のことです。原因は様々考えられますが、その解消は簡単ではありません。

　敷地権とは何ですか？

　区分建物で、建物部分とその敷地利用権とは、原則として分離処分することができません。この区分建物の建物部分と分離処分できない敷地利用権のことを、敷地権と言います。

　費用を抑える方法は無いですか？

　最も費用が掛かる隣接地との接触をスムーズに行う事が最も簡単なコストダウン方法と言えます。日頃から所有している土地の隣接地の所有者を把握し、連絡が取れるだけでもかなりのコストが抑えられます。

公共用地との立会いを省略してコストを抑えて欲しいと要求される方も居ますが公共用地の所有者である国や県、市区町村も隣接地の所有者であることに違いはありませんし、公共用地の管理者は、その地域の重要な資料を保管していることが大半ですので、資料調査の意味においても、後日の紛争を避ける為にも確認を怠ることはお勧めできません。